IVA en la construcción
La tasa general del IVA es del 16%. En la región fronteriza norte existe un estímulo que permite aplicar una tasa efectiva del 8%, siempre que se cumplan los requisitos que marca el decreto correspondiente. Estas tasas aplican a la mayoría de las actividades de construcción: obra comercial, industrial, urbanización, remodelaciones y, muy relevante, a la compra de materiales e insumos, que casi siempre se facturan con IVA del 16%.
El caso especial es la vivienda. La Ley del IVA (artículo 9) y su Reglamento (artículo 29) establecen que la enajenación y los servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación están exentos de IVA cuando el contratista aporta la mano de obra y los materiales. Es decir, quien construye una casa habitación bajo ese esquema no traslada IVA por ese servicio al cliente.
Aquí conviene una aclaración clave: "exento" no es lo mismo que "tasa 0%". En una actividad exenta no se cobra IVA al cliente, pero el IVA que el contratista paga en sus insumos (materiales, subcontratos) normalmente no es acreditable y se convierte en un costo más de la obra. En cambio, en actividades a tasa 0% sí se cobra IVA (a 0%) y el IVA de los insumos sí es acreditable, lo que incluso puede generar saldo a favor. Por eso, en un proyecto de casa habitación exento, el IVA del 16% de los materiales típicamente se queda como costo y hay que preverlo en el presupuesto.
Esto es información general, no asesoría fiscal; confírmalo con tu contador.
Ejemplo
Una constructora edifica una casa habitación aportando mano de obra y materiales: por ese servicio no cobra IVA al cliente (está exento). Sin embargo, al comprar cemento, acero y acabados paga IVA del 16%; como la actividad es exenta, ese IVA no es acreditable y se suma al costo de la obra. Si en vez de casa habitación fuera un local comercial, el servicio se facturaría con 16% y el IVA de los materiales sí sería acreditable.
| Partida | Presupuesto | Ejercido | Avance | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Concreto y cimentación | $612,000 | $598,000 | En línea | |
| Estructura de acero | $486,000 | $502,000 | Excedido | |
| Instalaciones | $398,000 | $240,000 | En curso | |
| Albañilería | $354,000 | $160,000 | En curso | |
| Acabados | $520,000 | $70,000 | En curso |
Preguntas frecuentes
¿La construcción de casa habitación paga IVA?
Por regla general no. La Ley del IVA (art. 9) y su Reglamento (art. 29) establecen que la enajenación y los servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación están exentos de IVA cuando el contratista aporta la mano de obra y los materiales. Es información general, no asesoría fiscal; confírmalo con tu contador.
¿El IVA de los materiales de una casa habitación es acreditable?
Normalmente no. Como la construcción de casa habitación es una actividad exenta (no a tasa 0%), el IVA del 16% que se paga en materiales e insumos por lo general no es acreditable y se convierte en costo de la obra. Es información general, no asesoría fiscal; confírmalo con tu contador.
¿Cuánto IVA se cobra en construcción?
La tasa general es 16%, y 8% en la región fronteriza norte bajo estímulo y con requisitos. La excepción es la casa habitación (enajenación y servicios de construcción con mano de obra y materiales del contratista), que está exenta. Los materiales e insumos casi siempre llevan 16%. Es información general, no asesoría fiscal; confírmalo con tu contador.