Tu fraccionamiento completo: tierra, obras y venta en un solo lugar
Agrupa las obras del desarrollo por etapa, consolida su costo con la tierra y sigue la venta de cada lote.
El módulo de desarrollos de Matterial es la capa que le faltaba a las desarrolladoras: un nivel por encima de las obras. Un fraccionamiento no es una casa, son la urbanización, los prototipos de vivienda y las amenidades, casi siempre en etapas y como obras distintas. Aquí las agrupas por etapa y rol, sumas el costo de la tierra al presupuesto de esas obras y obtienes el costo consolidado del desarrollo entero. Encima llevas la venta de las unidades —de disponible a apartado, vendido y escriturado— con la absorción y el margen contra ese costo, sin salir de la plataforma donde ya vive la obra.
| Unidad | Precio | Estatus |
|---|---|---|
| A-12 · Casa modelo A | $1,850,000 | Escriturado |
| A-13 · Casa modelo A | $1,850,000 | Vendido |
| B-04 · Casa modelo B | $2,240,000 | Apartado |
| LC-1 · Lote comercial | $3,600,000 | Disponible |
| B-05 · Casa modelo B | $2,240,000 | Vendido |
Qué problema resuelve
La desarrolladora vive con dos verdades separadas: por un lado el costo de cada obra (urbanización, casa modelo, amenidad) en su propio Excel, y por otro la venta de lotes en otra hoja o en el CRM del área comercial. Nadie tiene, en un solo número, cuánto cuesta el fraccionamiento completo —tierra incluida— contra cuánto se va a vender y cuánto se ha colocado. El margen del desarrollo se calcula al final, a mano, cuando ya no se puede corregir el rumbo.
Cómo funciona
Crea el desarrollo
Registra el fraccionamiento con el costo de la tierra; ese monto entra al costo consolidado desde el primer día.
Liga las obras por etapa y rol
Asigna la urbanización, los prototipos de vivienda y las amenidades a sus etapas; el costo se consolida solo desde el presupuesto de cada obra.
Carga las unidades y lotes
Da de alta los prototipos que se repiten (Casa modelo A ×50) y se crean las unidades individuales para llevar la venta lote por lote.
Sigue la venta y el margen
Mueve cada unidad de disponible a apartado, vendido y escriturado, y ve la absorción y el margen contra el costo consolidado.
Qué incluye
- Desarrollo como capa por encima de varias obras
- Obras agrupadas por etapa y rol (urbanización, vivienda, amenidad)
- Costo consolidado: tierra + presupuesto de las obras ligadas
- Alta de unidades por prototipo (lote por lote)
- Estatus de venta: disponible → apartado → vendido → escriturado
- Absorción y margen del desarrollo en un tablero
- Cobranza por unidad con plan de pagos: pagos recibidos + programados a futuro con fecha de vencimiento
- Portal del comprador con el cronograma de pagos, comprobantes y documentos
Cómo funciona la gestión de un desarrollo inmobiliario, por dentro
El desarrollo como capa por encima de las obras
La mayoría del software de construcción piensa en una obra: un presupuesto, un cronograma, un control de costos. Pero una desarrolladora no vende obras, vende un fraccionamiento, y ese fraccionamiento está hecho de varias obras a la vez: la urbanización que mete calles y servicios, los prototipos de vivienda que se repiten decenas de veces, y las amenidades que le dan valor al conjunto. Cada una tiene su propio presupuesto y su propio avance, pero el negocio se decide sobre el total.
El módulo de desarrollos de Matterial mete exactamente ese nivel que falta. Un desarrollo es un contenedor por encima de las obras: le ligas las obras que le pertenecen, indicas en qué etapa va cada una y qué rol cumple —urbanización, vivienda o amenidad— y el sistema arma el consolidado. No duplicas datos: el costo del desarrollo se deriva del presupuesto, lo ejercido y lo comprometido de cada obra ligada, exactamente los mismos números que ya llevas obra por obra.
Esa es la diferencia entre gestionar obras sueltas y gestionar un desarrollo. Puedes seguir entrando a cada obra a ver su detalle, pero ahora también tienes la vista de arriba: cuánto lleva gastado el fraccionamiento entero, por etapa, sin cuadrar Excels al cierre del mes.
- El desarrollo agrupa varias obras, no las reemplaza
- Cada obra se liga con su etapa y su rol dentro del conjunto
- El costo consolidado se deriva de las obras, no se recaptura
- Sigues viendo cada obra por dentro y el total por arriba
La tierra + las obras: el costo real del fraccionamiento
En un desarrollo inmobiliario el costo de la tierra es de los rubros más grandes, y sin embargo casi nunca vive junto al costo de obra. El terreno se paga al inicio, en un movimiento aparte, y de ahí en adelante el control se concentra en las obras. Cuando llega el momento de saber si el fraccionamiento deja dinero, alguien tiene que juntar a mano el costo del terreno con la suma de todas las obras.
Matterial pone la tierra dentro del consolidado. Al crear el desarrollo capturas el costo del terreno, y ese monto se suma automáticamente al presupuesto de las obras ligadas para darte el costo proyectado del desarrollo: tierra más lo ejercido más lo comprometido. Es el número contra el cual se mide todo lo demás —cuánto vas a vender, cuánto margen queda— y no es un archivo aparte que haya que reconstruir cada trimestre.
Ese consolidado también te deja ver a dónde va el dinero por etapa. La urbanización de la etapa 1, las casas de la etapa 2, las amenidades del cierre: cada una suma al total con su propio avance, así que sabes en qué está comprometido el capital del desarrollo en cualquier momento, sin esperar al corte contable.
- El costo de la tierra entra al consolidado, no vive aparte
- Costo proyectado = tierra + ejercido + comprometido de las obras
- El gasto se ve por etapa (urbanización, vivienda, amenidad)
- El total se recalcula solo conforme avanza cada obra
De disponible a escriturado: la venta de las unidades, lote por lote
El otro lado del desarrollo es la venta, y ahí la desarrolladora piensa en prototipos que se repiten: la casa modelo A cincuenta veces, la B treinta, unos lotes comerciales. Pero la venta se lleva lote por lote, porque cada unidad tiene su comprador, su precio pactado y su momento. Un contador de "vendidas" no basta; necesitas saber cuál lote está apartado, cuál ya se firmó y cuál se escrituró.
En Matterial das de alta el prototipo con su cantidad y se crean las unidades individuales, cada una con su identificador. A partir de ahí cada unidad avanza por su estatus: disponible cuando está a la venta, apartado cuando el cliente la reserva, vendido cuando se firma la compraventa y escriturado cuando el ingreso ya es dinero cerrado. La absorción del desarrollo —cuántas unidades se han colocado del total— sale directo de esos estatus, sin llevar la cuenta en otra hoja.
Guardar el precio de lista y el precio de venta de cada unidad cierra el círculo. El valor de venta del desarrollo es la suma de lo que vas a cobrar por todas las unidades; el ingreso escriturado es lo que ya cerraste. Y como el costo consolidado ya está del otro lado, el margen del desarrollo —valor de venta menos costo— aparece solo, no al final del proyecto sino conforme colocas.
- Prototipo × cantidad → unidades individuales para vender lote por lote
- Estatus por unidad: disponible → apartado → vendido → escriturado
- Absorción = unidades colocadas entre el total del inventario
- Precio de lista y de venta por unidad, para el margen real
Absorción y margen: las dos preguntas que decide una desarrolladora
Una desarrolladora se juega el negocio en dos preguntas: qué tan rápido se está colocando el inventario (la absorción) y cuánto está dejando el desarrollo (el margen). Las dos dependen de cruzar el costo con la venta, y por eso viven mal cuando el costo está en el ERP de obra y la venta en el CRM comercial: nadie las tiene juntas y a tiempo.
Al llevar en un solo lugar el costo consolidado (tierra + obras) y la venta de las unidades, Matterial calcula esas dos preguntas solo. La absorción sale de los estatus de las unidades; el margen sale de restar el costo consolidado al valor de venta. Las ves en el tablero del desarrollo, junto a la barra de absorción por estatus, sin exportar nada ni esperar al reporte trimestral.
Ese es el sentido de gestionar el desarrollo, no solo las obras: tener el número correcto cuando todavía sirve para decidir. Ver que un prototipo se está colocando lento antes de arrancar la siguiente etapa, o que el margen se está apretando cuando aún puedes ajustar precios o alcance, es lo que separa un desarrollo que se controla de uno que solo se explica al cierre.
- Absorción del desarrollo derivada de los estatus de venta
- Margen = valor de venta − costo consolidado (tierra + obras)
- Barra de absorción por estatus, en el tablero del desarrollo
- Los números están a tiempo para decidir la siguiente etapa
En Excel + CRM vs. con Matterial
El mismo desarrollo, gestionado de dos maneras distintas.
| Hoy (Excel y CRM aparte) | Con Matterial | |
|---|---|---|
| Agrupar las obras del desarrollo | Cada obra en su propio archivo | Ligadas al desarrollo por etapa y rol |
| Costo de la tierra | Un movimiento suelto que nadie suma | Dentro del costo consolidado |
| Costo del fraccionamiento completo | Se junta a mano al cierre | Consolidado en vivo desde las obras |
| Inventario de unidades | Una hoja de lotes aparte | Unidades por prototipo, lote por lote |
| Estatus de venta | Colores en el Excel comercial | Disponible → apartado → vendido → escriturado |
| Absorción | Se cuenta a mano cada semana | Derivada de los estatus, en el tablero |
| Margen del desarrollo | Al final, cuando ya no se corrige | Valor de venta − costo consolidado, en vivo |
Ejemplo ilustrativo: un fraccionamiento de 60 unidades
Un desarrollo hipotético en su etapa 1. Las cifras son solo para mostrar cómo se ve el consolidado en Matterial; no representan un caso real ni un resultado garantizado.
Ejemplo ilustrativo con cifras hipotéticas. No es un dato de mercado ni un resultado garantizado; sirve solo para explicar cómo el costo consolidado (tierra + obras) y la venta de unidades se cruzan para dar absorción y margen.
Un escenario por perfil
Abre el desarrollo y ve, en un tablero, el costo consolidado con tierra, el valor de venta, la absorción y el margen. Decide si arranca la siguiente etapa con el número real del fraccionamiento, no con un Excel de hace un mes.
Liga la urbanización y los prototipos al desarrollo por etapa; cada obra sigue con su presupuesto y avance normal, pero ahora suman al consolidado sin recapturar nada. Sabe cuánto lleva comprometido el desarrollo entero por etapa.
Lleva la venta lote por lote: aparta, firma y escritura cada unidad con su precio, y la absorción del desarrollo se actualiza sola. No mantiene una hoja de colores en paralelo; el estatus de cada lote vive junto al costo.
Para quién es
Funciona con el resto de Matterial
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Preguntas frecuentes
¿Qué es un desarrollo en Matterial?
Es una capa por encima de las obras: agrupa varias obras (urbanización, prototipos de vivienda, amenidades) por etapa y rol, y consolida su costo junto con el de la tierra. Sirve para gestionar un fraccionamiento completo, no una sola obra.
¿De dónde sale el costo consolidado del desarrollo?
Se deriva de las obras ligadas: suma su presupuesto (lo ejercido y lo comprometido) y le agrega el costo de la tierra que capturas en el desarrollo. No lo tecleas aparte; se recalcula solo desde las obras.
¿Cómo se llevan las unidades o lotes en venta?
Das de alta los prototipos que se repiten (por ejemplo, Casa modelo A ×50) y se crean las unidades individuales con su identificador. Cada una avanza por su estatus —disponible, apartado, vendido, escriturado— para poder llevar la venta lote por lote.
¿Qué es la absorción de un desarrollo?
Es la proporción de unidades colocadas (apartadas, vendidas o escrituradas) sobre el total del inventario. Matterial la calcula sola a partir de los estatus de las unidades, y la muestra en el tablero del desarrollo con una barra por estatus.
¿Cómo se calcula el margen del desarrollo?
Es el valor de venta de las unidades menos el costo consolidado del desarrollo (tierra + obras). Como los dos lados viven en Matterial, el margen aparece en vivo conforme avanzas, no al cierre del proyecto.
¿Sirve si hago fraccionamientos por etapas?
Sí. Cada obra se liga al desarrollo indicando su etapa, así el consolidado y las unidades se pueden leer por etapa. Es justo el caso para el que está pensado: fraccionamientos que se construyen y se venden en fases.
¿Y si solo hago la urbanización para un desarrollador?
Puedes llevar esa obra como cualquier otra en Matterial, y si el desarrollador usa la plataforma, ligarla a su desarrollo con el rol de urbanización. El módulo no te obliga a manejar la venta si tu papel es solo construir.
¿Reemplaza a mi CRM de ventas inmobiliarias?
Cubre el inventario de unidades y su estatus de venta ligado al costo del desarrollo, que es lo que falta para calcular absorción y margen. No pretende ser un CRM de prospección; su fuerza es cruzar la venta con el costo real del fraccionamiento.
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