Seu loteamento completo: terreno, obras e venda em um só lugar
Agrupe as obras do empreendimento por etapa, consolide o custo com o terreno e acompanhe a venda de cada lote.
O módulo de empreendimentos da Matterial é a camada que faltava para as incorporadoras: um nível acima das obras. Um loteamento não é uma casa — são a urbanização, os protótipos de moradia e as áreas comuns, quase sempre em etapas e como obras distintas. Aqui você as agrupa por etapa e papel, soma o custo do terreno ao orçamento dessas obras e obtém o custo consolidado do empreendimento inteiro. Por cima, acompanha a venda das unidades — de disponível a reservado, vendido e escriturado — com a absorção e a margem contra esse custo, sem sair da plataforma onde a obra já vive.
| Unidade | Preço | Status |
|---|---|---|
| A-12 · Casa modelo A | $1,850,000 | Escriturado |
| A-13 · Casa modelo A | $1,850,000 | Vendido |
| B-04 · Casa modelo B | $2,240,000 | Reservado |
| LC-1 · Lote comercial | $3,600,000 | Disponível |
| B-05 · Casa modelo B | $2,240,000 | Vendido |
Qual problema resolve
A incorporadora vive com duas verdades separadas: de um lado o custo de cada obra (urbanização, casa modelo, área comum) na sua própria planilha, e de outro a venda de lotes em outra planilha ou no CRM da equipe comercial. Ninguém tem, em um único número, quanto custa o loteamento completo — terreno incluído — contra quanto será vendido e quanto já foi colocado. A margem do empreendimento é calculada no fim, na mão, quando o rumo já não pode ser corrigido.
Como funciona
Crie o empreendimento
Registre o loteamento com o custo do terreno; esse valor entra no custo consolidado desde o primeiro dia.
Vincule as obras por etapa e papel
Atribua a urbanização, os protótipos de moradia e as áreas comuns às suas etapas; o custo se consolida sozinho a partir do orçamento de cada obra.
Cadastre as unidades e lotes
Cadastre os protótipos que se repetem (Casa modelo A ×50) e as unidades individuais são criadas para acompanhar a venda lote a lote.
Acompanhe a venda e a margem
Mova cada unidade de disponível a reservado, vendido e escriturado, e veja a absorção e a margem contra o custo consolidado.
O que inclui
- O empreendimento como camada acima de várias obras
- Obras agrupadas por etapa e papel (urbanização, moradia, área comum)
- Custo consolidado: terreno + orçamento das obras vinculadas
- Cadastro de unidades por protótipo (lote a lote)
- Status de venda: disponível → reservado → vendido → escriturado
- Absorção e margem do empreendimento em um painel
- Cobrança por unidade com plano de pagamentos: pagamentos recebidos + programados no futuro com data de vencimento
- Portal do comprador com o cronograma de pagamentos, comprovantes e documentos
Como funciona a gestão de um empreendimento imobiliário, por dentro
O empreendimento como camada acima das obras
A maioria dos softwares de construção pensa em uma obra: um orçamento, um cronograma, um controle de custos. Mas uma incorporadora não vende obras, vende um loteamento, e esse loteamento é feito de várias obras ao mesmo tempo: a urbanização que abre ruas e serviços, os protótipos de moradia que se repetem dezenas de vezes, e as áreas comuns que dão valor ao conjunto. Cada uma tem seu próprio orçamento e seu próprio avanço, mas o negócio se decide sobre o total.
O módulo de empreendimentos da Matterial adiciona exatamente esse nível que falta. Um empreendimento é um contêiner acima das obras: você vincula as obras que lhe pertencem, indica em que etapa cada uma está e que papel cumpre — urbanização, moradia ou área comum — e o sistema monta o consolidado. Você não duplica dados: o custo do empreendimento é derivado do orçamento, do executado e do comprometido de cada obra vinculada, exatamente os mesmos números que você já acompanha obra por obra.
Essa é a diferença entre gerir obras soltas e gerir um empreendimento. Você pode continuar entrando em cada obra para ver o detalhe, mas agora também tem a visão de cima: quanto o loteamento inteiro já gastou, por etapa, sem conciliar planilhas no fechamento do mês.
- O empreendimento agrupa várias obras, não as substitui
- Cada obra é vinculada com sua etapa e seu papel no conjunto
- O custo consolidado é derivado das obras, não recadastrado
- Você continua vendo cada obra por dentro e o total por cima
Terreno + obras: o custo real do loteamento
Em um empreendimento imobiliário o custo do terreno é um dos maiores itens, e mesmo assim quase nunca vive junto ao custo de obra. O terreno é pago no início, em um movimento à parte, e daí em diante o controle se concentra nas obras. Quando chega a hora de saber se o loteamento dá dinheiro, alguém tem que somar na mão o custo do terreno à soma de todas as obras.
A Matterial coloca o terreno dentro do consolidado. Ao criar o empreendimento você captura o custo do terreno, e esse valor é somado automaticamente ao orçamento das obras vinculadas para dar o custo projetado do empreendimento: terreno mais executado mais comprometido. É o número contra o qual tudo o mais é medido — quanto você vai vender, quanta margem sobra — e não é um arquivo à parte que precisa ser reconstruído a cada trimestre.
Esse consolidado também deixa ver para onde vai o dinheiro por etapa. A urbanização da etapa 1, as casas da etapa 2, as áreas comuns do fechamento: cada uma soma ao total com seu próprio avanço, então você sabe em que o capital do empreendimento está comprometido a qualquer momento, sem esperar o fechamento contábil.
- O custo do terreno entra no consolidado, não vive à parte
- Custo projetado = terreno + executado + comprometido das obras
- O gasto é visto por etapa (urbanização, moradia, área comum)
- O total se recalcula sozinho conforme cada obra avança
De disponível a escriturado: a venda das unidades, lote a lote
O outro lado do empreendimento é a venda, e aí a incorporadora pensa em protótipos que se repetem: a casa modelo A cinquenta vezes, a B trinta, alguns lotes comerciais. Mas a venda é acompanhada lote a lote, porque cada unidade tem seu comprador, seu preço pactuado e seu momento. Um contador de "vendidas" não basta; você precisa saber qual lote está reservado, qual já foi assinado e qual foi escriturado.
Na Matterial você cadastra o protótipo com sua quantidade e as unidades individuais são criadas, cada uma com seu identificador. A partir daí cada unidade avança pelo seu status: disponível quando está à venda, reservado quando o cliente a segura, vendido quando o contrato de compra e venda é assinado, e escriturado quando a receita já é dinheiro fechado. A absorção do empreendimento — quantas unidades foram colocadas do total — sai direto desses status, sem manter a conta em outra planilha.
Salvar o preço de tabela e o preço de venda de cada unidade fecha o ciclo. O valor de venda do empreendimento é a soma do que você vai receber por todas as unidades; a receita escriturada é o que você já fechou. E como o custo consolidado já está do outro lado, a margem do empreendimento — valor de venda menos custo — aparece sozinha, não no fim da obra, mas conforme você coloca unidades.
- Protótipo × quantidade → unidades individuais para vender lote a lote
- Status por unidade: disponível → reservado → vendido → escriturado
- Absorção = unidades colocadas sobre o total do estoque
- Preço de tabela e de venda por unidade, para a margem real
Absorção e margem: as duas perguntas que uma incorporadora decide
Uma incorporadora aposta o negócio em duas perguntas: quão rápido o estoque está sendo colocado (a absorção) e quanto o empreendimento está deixando (a margem). As duas dependem de cruzar o custo com a venda, e por isso vivem mal quando o custo está no ERP de obra e a venda no CRM comercial: ninguém as tem juntas e a tempo.
Ao manter em um só lugar o custo consolidado (terreno + obras) e a venda das unidades, a Matterial calcula essas duas perguntas sozinha. A absorção sai dos status das unidades; a margem sai de subtrair o custo consolidado do valor de venda. Você as vê no painel do empreendimento, junto à barra de absorção por status, sem exportar nada nem esperar o relatório trimestral.
Esse é o sentido de gerir o empreendimento, e não só as obras: ter o número certo enquanto ainda serve para decidir. Ver que um protótipo está sendo colocado devagar antes de iniciar a próxima etapa, ou que a margem está apertando quando ainda dá para ajustar preços ou escopo, é o que separa um empreendimento que se controla de um que só se explica no fechamento.
- Absorção do empreendimento derivada dos status de venda
- Margem = valor de venda − custo consolidado (terreno + obras)
- Barra de absorção por status, no painel do empreendimento
- Os números estão a tempo para decidir a próxima etapa
Planilha + CRM vs. Matterial
O mesmo empreendimento, gerido de duas maneiras diferentes.
| Hoje (Excel e CRM à parte) | Com a Matterial | |
|---|---|---|
| Agrupar as obras do empreendimento | Cada obra no seu próprio arquivo | Vinculadas ao empreendimento por etapa e papel |
| Custo do terreno | Um movimento solto que ninguém soma | Dentro do custo consolidado |
| Custo do loteamento completo | Montado na mão no fechamento | Consolidado ao vivo a partir das obras |
| Estoque de unidades | Uma planilha de lotes à parte | Unidades por protótipo, lote a lote |
| Status de venda | Cores na planilha comercial | Disponível → reservado → vendido → escriturado |
| Absorção | Contada na mão toda semana | Derivada dos status, no painel |
| Margem do empreendimento | No fim, quando já não se corrige | Valor de venda − custo consolidado, ao vivo |
Exemplo ilustrativo: um loteamento de 60 unidades
Um empreendimento hipotético na sua etapa 1. Os valores são apenas para mostrar como o consolidado aparece na Matterial; não representam um caso real nem um resultado garantido.
Exemplo ilustrativo com valores hipotéticos. Não é um dado de mercado nem um resultado garantido; serve apenas para explicar como o custo consolidado (terreno + obras) e a venda de unidades se cruzam para dar absorção e margem.
Um cenário por perfil
Abre o empreendimento e vê, em um painel, o custo consolidado com terreno, o valor de venda, a absorção e a margem. Decide se inicia a próxima etapa com o número real do loteamento, não com uma planilha de um mês atrás.
Vincula a urbanização e os protótipos ao empreendimento por etapa; cada obra segue com seu orçamento e avanço normais, mas agora somam ao consolidado sem recadastrar nada. Sabe quanto o empreendimento inteiro já comprometeu por etapa.
Acompanha a venda lote a lote: reserva, assina e escritura cada unidade com seu preço, e a absorção do empreendimento se atualiza sozinha. Não mantém uma planilha de cores em paralelo; o status de cada lote vive junto ao custo.
Para quem é
Funciona com o resto da Matterial
Vem de outra ferramenta?
Perguntas frequentes
O que é um empreendimento na Matterial?
É uma camada acima das obras: agrupa várias obras (urbanização, protótipos de moradia, áreas comuns) por etapa e papel, e consolida o custo delas junto com o do terreno. Serve para gerir um loteamento completo, não uma única obra.
De onde vem o custo consolidado do empreendimento?
É derivado das obras vinculadas: soma o orçamento delas (o executado e o comprometido) e adiciona o custo do terreno que você captura no empreendimento. Você não digita à parte; recalcula-se sozinho a partir das obras.
Como as unidades ou lotes à venda são acompanhados?
Você cadastra os protótipos que se repetem (por exemplo, Casa modelo A ×50) e as unidades individuais são criadas com seu identificador. Cada uma avança pelo seu status — disponível, reservado, vendido, escriturado — para acompanhar a venda lote a lote.
O que é a absorção de um empreendimento?
É a proporção de unidades colocadas (reservadas, vendidas ou escrituradas) sobre o total do estoque. A Matterial a calcula a partir dos status das unidades e a mostra no painel do empreendimento com uma barra por status.
Como se calcula a margem do empreendimento?
É o valor de venda das unidades menos o custo consolidado do empreendimento (terreno + obras). Como os dois lados vivem na Matterial, a margem aparece ao vivo conforme você avança, não no fechamento da obra.
Funciona se eu faço loteamentos por etapas?
Sim. Cada obra é vinculada ao empreendimento com sua etapa, então o consolidado e as unidades podem ser lidos por etapa. É justamente o caso para o qual foi pensado: loteamentos construídos e vendidos em fases.
E se eu só faço a urbanização para um incorporador?
Você pode tocar essa obra como qualquer outra na Matterial e, se o incorporador usar a plataforma, vinculá-la ao empreendimento dele com o papel de urbanização. O módulo não obriga você a gerir a venda se seu papel é apenas construir.
Substitui meu CRM de vendas imobiliárias?
Cobre o estoque de unidades e seu status de venda vinculado ao custo do empreendimento, que é o que falta para calcular absorção e margem. Não pretende ser um CRM de prospecção; sua força é cruzar a venda com o custo real do loteamento.
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