O que é o preço unitário e o que é o preço global
O preço unitário é um regime em que o contrato lista cada serviço da obra com sua unidade, uma quantidade estimada e um preço por unidade. Durante a obra mede-se o que é realmente executado e paga-se essa quantidade real pelo seu preço unitário. As quantidades da planilha são uma referência para estimar o total, mas o valor final se ajusta ao que foi construído: se foram lançados 120 m³ de concreto em vez dos 100 previstos, pagam-se 120.
O preço global (ou empreitada por preço global) é um regime em que a construtora se compromete a entregar toda a obra —ou uma etapa completa— por um valor fixo acordado de antemão. Não importa se no fim resultaram mais ou menos metros: o preço é o mesmo. O pagamento costuma ser feito contra o avanço por marcos ou por percentual de obra concluída, e não contra medições serviço por serviço.
Em resumo: no preço unitário paga-se o que se mede; no preço global paga-se o que se acordou. Essa única frase explica quase todas as diferenças que vêm a seguir.
A diferença de fundo: quem assume o risco das quantidades
A distinção real entre os dois regimes não é como o custo é calculado —isso se faz quase igual— e sim quem carrega o risco de as quantidades estimadas não coincidirem com as reais.
No preço unitário, esse risco é do cliente. Se o volume de obra cresce, ele paga mais; se diminui, paga menos. A construtora fica protegida quanto à quantidade: cobra pelo que executa, seja muito ou pouco. Em troca, não pode "ganhar" nas quantidades, e sua margem depende inteiramente de os preços unitários estarem bem calculados.
No preço global, o risco é da construtora. Ela se comprometeu com um total; se a obra sai mais cara do que ela pensou —porque quantificou a menos, porque o projeto tinha omissões ou porque as produtividades não se confirmaram—, essa diferença sai do bolso dela. Em troca, se for eficiente e sobrar, a economia é sua. O cliente ganha certeza: sabe desde o primeiro dia quanto vai pagar.
Por isso um mesmo projeto quase sempre custa um pouco mais por preço global: a construtora inclui uma margem de segurança para cobrir o risco que está aceitando. Esse prêmio é o preço da certeza que o cliente recebe, e é uma troca legítima, não um sobrepreço.
Vantagens e limites de cada regime
Nenhum é de graça. Cada regime dá algo a cada parte e cobra algo em troca.
- Preço unitário, a favor: paga-se o justo pelo que é executado; absorve mudanças de quantidade sem renegociar o contrato; permite comparar propostas serviço por serviço; é ideal quando o escopo ainda pode mudar.
- Preço unitário, contra: o total final não é garantido e pode crescer; exige medir cada medição com rigor (memória de cálculo, boletim de medição), o que custa tempo e fiscalização; abre a porta a disputas de medição e à supermedição.
- Preço global, a favor: certeza total de orçamento para o cliente; administração simples (paga-se por avanço, sem medir serviço por serviço); premia a eficiência da construtora; propostas fáceis de comparar em um único número.
- Preço global, contra: o cliente paga um prêmio pelo risco; as mudanças de escopo viram aditivos caros e difíceis de negociar; pode incentivar cortar qualidade para proteger a margem; um único número esconde o que cada proposta inclui e o que não inclui.
Quando cada um vale mais a pena
A escolha depende sobretudo de quão definido está o projeto e de quem está em melhor posição para absorver o risco das quantidades.
- O preço unitário vale mais a pena quando: as quantidades são incertas (movimento de terra, fundações profundas, reforma, obras de urbanização); o projeto ainda pode mudar; é obra pública ou de grande porte paga por medição; o cliente tem capacidade de fiscalizar e medir.
- O preço global vale mais a pena quando: o projeto executivo está completo e o escopo está fechado; o cliente precisa saber o custo exato de antemão (habitação, reforma delimitada, obra turnkey); a obra é curta ou repetitiva; o cliente não quer ou não pode administrar medições.
- Sinal de alerta: acordar preço global sobre um projeto incompleto é a receita clássica do conflito —a construtora cota baixo o que não está definido e depois cobra caro em aditivos—. Se o projeto não está fechado, os preços unitários protegem melhor as duas partes.
Como se combinam na prática
Na prática, poucos contratos são puros. O comum é um regime misto: os serviços com escopo claro e estável (por exemplo, acabamentos ou instalações já definidas) são acordados por preço global, enquanto os serviços com quantidades incertas (movimento de terra, fundações, demolições) ficam por preço unitário. Assim cada risco fica com quem melhor o controla.
Também é comum o preço global com uma tabela de preços unitários de apoio: fecha-se um total, mas acordam-se de antemão os preços por serviço que serão usados para valorar qualquer alteração ou aditivo. E em obras grandes existe o preço máximo garantido (GMP), um híbrido em que a construtora limita o custo, mas divide com o cliente a economia se a obra sair abaixo.
O que une todos é o mesmo ponto: qualquer um dos regimes se sustenta sobre um bom levantamento de quantitativos e uma composição de custos unitários bem feita. O preço global não elimina os preços unitários; ele os esconde dentro de um total. Se essa base está errada, os dois regimes falham; a única diferença é que um manda a conta para o cliente e o outro para a construtora.
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