Gerenciar um empreendimento imobiliário
Um empreendimento é uma camada acima das suas obras: agrupa várias obras por etapa e papel, soma o custo do terreno ao orçamento dessas obras e te dá o custo consolidado do loteamento. Em cima disso você acompanha a venda das suas unidades ou lotes — de disponível a reservado, vendido e escriturado — com a absorção e a margem contra esse custo, tudo em um painel.
- O Consolidado confronta o avanço físico verificável com o que foi pago: se você pagou adiantado, ele diz quanto dinheiro é.
- A aba Caixa projeta 13 semanas com o que já é exigível e os pagamentos programados; se faltar capital, diz quanto e em qual semana.
- O relatório para sócios congela o primeiro corte ao criar o link e depois um por semana: um corte nunca é reescrito, assim dá para comparar semana a semana.
- Pacotes e Contratos consolidam todas as obras: o mesmo serviço somado, e quanto você tem comprometido com cada empreiteiro.
- Um empreendimento agrupa várias obras por etapa e papel; seu custo consolidado é derivado do orçamento dessas obras + o custo do terreno.
- O custo até a data = terreno + executado + comprometido; o EAC do Consolidado diz em quanto o empreendimento vai fechar.
- Cada unidade ou lote vive em um status: disponível → reservado → vendido → escriturado.
- A absorção são as unidades colocadas (reservado + vendido + escriturado) divididas pelo total do estoque.
- A margem do empreendimento é o valor de venda menos o custo: terreno + o maior entre o custo das obras e o custo por unidade dos protótipos.
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Crie o empreendimento
Em Empreendimentos, toque em "Novo empreendimento". Dê um nome a ele e, ao editá-lo, informe o custo do terreno; esse valor entra no custo consolidado do loteamento.
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Vincule suas obras (por etapa e papel)
A partir do empreendimento, vincule as obras existentes indicando sua etapa e seu papel (urbanização, moradia, área comum). O consolidado de custo se monta sozinho a partir do orçamento, do executado e do comprometido de cada obra vinculada, mais o terreno.
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Cadastre o estoque de unidades ou lotes
Na aba "Unidades e venda", adicione os protótipos que se repetem (por exemplo, Casa modelo A ×50) e as unidades individuais são criadas com seu identificador, área, custo e preço de tabela. Para subir ou baixar preços de uma vez, selecione unidades (ou um protótipo inteiro com a caixa dele) e toque em “Alterar preço”: por percentual, por valor ou para um preço fixo; só mudam as disponíveis, as reservadas e vendidas mantêm o preço pactuado.
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Mude o status conforme for vendendo
Atualize cada unidade de disponível para reservado, vendido e finalmente escriturado, com seu cliente, preço de venda e data. Ao sair de disponível, sua receita entra no contratado; ao lavrar a escritura, entra na receita escriturada (dinheiro fechado).
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Leia absorção e margem
O painel mostra a absorção (colocadas ÷ total) com uma barra por status, o valor de venda, a receita escriturada e a margem com seu percentual: valor de venda − (terreno + o maior entre o custo das obras e o custo por unidade). Sem obras vinculadas, a margem usa o custo por unidade do protótipo; sem nenhum custo registrado, ela avisa em vez de mostrar 100%.
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Revise os pacotes do empreendimento inteiro
A aba Pacotes soma o mesmo serviço — alvenaria, estrutura, acabamentos — em todas as obras vinculadas. Cada linha traz a variação entre a obra mais cara e a mais barata: se passar de 15%, ela é marcada para você. É ali que você negocia uma vez para o loteamento inteiro em vez de obra por obra, e onde detecta que uma quadra está sendo construída mais cara que o resto.
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Veja sua exposição por empreiteiro
A aba Contratos agrupa por quem constrói, não por obra. Você vê quanto tem comprometido com cada empreiteiro em todo o empreendimento e em quantas obras ele trabalha. Abaixo do total aparece qual porcentagem do orçamento de obra já está contratada: o que falta é o que ainda não tem dono nem preço fechado.
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Confronte o físico com o financeiro
No Consolidado, acima das métricas, está a confrontação: o avanço físico verificável (ponderado pelo valor de cada item) contra o avanço financeiro (o executado sobre o orçamento). Se você pagou à frente da obra verificada, o alerta diz a quanto dinheiro equivale o desvio — a mesma confrontação aparece em miniatura em cada obra das etapas, para ver qual a causa. Abaixo, o EAC detalha em quanto o empreendimento vai fechar (orçamento original, mudanças aprovadas, terreno e excedente comprometido) e um painel de no máximo 5 alertas só fala do que mexe com dinheiro ou prazo.
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Projete o caixa em 13 semanas
A aba Caixa não faz previsão: soma o que JÁ é exigível (medições aprovadas líquidas e faturas não pagas) contra as entradas programadas com data (plano de pagamentos das unidades vendidas e aportes de sócios ou crédito que você registrar). O acumulado semana a semana diz se dá — e, se não, quanto capital falta e em qual semana chega o ponto mais baixo.
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Compartilhe o relatório para sócios
Com o botão Relatório você gera um link privado e define os e-mails dos sócios e a frequência (semanal ou mensal). O primeiro corte é congelado assim que você cria o link e depois um a cada semana — números que nunca são reescritos — e o relatório mostra o último corte, a variação contra o anterior, as vendas (absorção, vendido, recebido e a receber), a evolução física vs financeira e o detalhamento por obra. Se ainda não há obras vinculadas mas você já vende, o corte é de vendas. O e-mail sai só com o resumo e o link.
Perguntas frequentes
Por que um empreiteiro que está em várias obras aparece destacado?
Porque é uma faca de dois gumes. Concentrar volume em um empreiteiro te dá poder para negociar um preço melhor, mas também concentra risco: se esse empreiteiro falhar, não para uma obra, param todas em que ele está. Enxergar isso antes de assinar o próximo contrato é justamente o ponto.
Posso editar os pacotes ou os contratos a partir do empreendimento?
Não, e é de propósito. Estas duas abas são de leitura consolidada: o cadastro e a edição vivem em cada obra, que é onde têm contexto. Aqui você vê o conjunto para tomar decisões de compra e de contratação, não para lançar dados.
De onde sai o custo consolidado do empreendimento?
Ele é derivado das obras vinculadas: soma o orçamento delas (o executado e o comprometido) e acrescenta o custo do terreno que você informou no empreendimento. Você não digita esse valor à parte; ele é recalculado a partir das obras.
O que significa cada status de uma unidade?
Disponível: ainda à venda. Reservado: reservada por um cliente. Vendido: com contrato de compra e venda assinado. Escriturado: com escritura lavrada, a receita já é dinheiro fechado. A absorção conta reservado, vendido e escriturado como colocadas.
Como a margem é calculada?
É o valor de venda das unidades (preço de venda, ou o de tabela se ainda não foi vendida) menos o custo: o terreno mais o maior entre o custo das obras vinculadas e o custo por unidade registrado nos protótipos. Usar o maior evita contar a mesma construção duas vezes. Como os dois lados vivem na Matterial, ela aparece ao vivo conforme você avança.
E se eu só faço a urbanização para um incorporador?
Você pode tocar essa obra como qualquer outra e, se o incorporador usar a Matterial, vinculá-la ao empreendimento dele com o papel de urbanização. Você não é obrigado a gerenciar a venda se o seu papel é só construir.
Por que o relatório para sócios é congelado por semana?
Para que seja comparável. Se o relatório fosse recalculado ao vivo, o corte que o sócio viu na semana passada diria outra coisa hoje e a "evolução" não significaria nada. O primeiro corte é congelado ao criar o link e depois um a cada semana, que não é reescrito; o histórico só existe a partir do momento em que começa a ser registrado — não dá para reconstruí-lo para trás.
O caixa de 13 semanas é uma previsão?
Não, de propósito. Só soma compromissos reais: dívida já exigível do lado das saídas e pagamentos programados com data do lado das entradas. O que estiver programado sem data aparece à parte e não infla a curva. Se quiser que uma entrada conte, coloque uma data.
O que significa o status "a aprovar" em um contrato?
Que há obra executada (o item avança) que ninguém mediu ainda: o trabalho está à frente do papel e vem um pagamento por aí. O contrário é "pago a mais": o dinheiro está à frente do que foi aprovado.